1. Perché oggi la Legionella è un obbligo giuridico (non più una scelta)
Con l’entrata in vigore del D.Lgs. 102/2025 (19 luglio 2025) – che modifica il Decreto Legislativo 18/2023 in attuazione della Direttiva UE 2020/2184 – cambia radicalmente il ruolo del condominio.
Il principio
chiave introdotto è:
La sicurezza
dell’acqua deve essere garantita “al rubinetto”.
Questo
significa che il condominio non è più un semplice utilizzatore della rete
pubblica, ma diventa gestore della distribuzione idrica interna.
L’impianto
condominiale (dal contatore generale ai singoli punti d’uso) è ora formalmente
soggetto a:
- valutazione del rischio
- monitoraggio
- gestione documentata
2. Cosa cambia per l’amministratore
L’amministratore,
in qualità di rappresentante legale del condominio, assume il ruolo di:
👉 Responsabile della sicurezza dell’impianto idrico
interno
Non può
delegare la responsabilità, ma deve:
- Nominare un tecnico
abilitato
- Far redigere una
valutazione del rischio
- Attuare un piano di
autocontrollo
- Garantire monitoraggi
periodici
- Conservare la
documentazione
La gestione
deve essere specifica per ogni edificio: non sono ammessi modelli
generici o relazioni standard.
3. Dove si sviluppa la Legionella nel condominio
La
Legionellosi è causata dal batterio Legionella pneumophila, che prolifera:
- tra 20°C e 50°C
- in presenza di ristagni
- in tubazioni vetuste
- nei biofilm
- nei serbatoi non
manutenuti
Punti critici tipici:
- Impianto di acqua calda
sanitaria
- Bollitori
- Serbatoi e autoclavi
- Reti con rami morti
- Utenze poco utilizzate
- Edifici con uso promiscuo
La
trasmissione avviene per inalazione di aerosol contaminato, non per
ingestione.
4. La valutazione del rischio: cosa deve contenere
Non è un
semplice sopralluogo.
Il tecnico
deve analizzare:
✔ Vetustà dell’impianto
Corrosioni e
incrostazioni favoriscono il biofilm.
✔ Temperature di esercizio
- Produzione e accumulo >
60°C
- Distribuzione > 50°C
✔ Presenza di accumuli
Serbatoi e
autoclavi devono avere manutenzione documentata.
✔ Tipologia di utenza
Maggiore
attenzione se presenti:
- studi medici
- ambulatori
- centri estetici
- attività che producono
aerosol
✔ Numero di utenti e complessità impianto
L’esito è un Documento
di Valutazione del Rischio Idrico (DVRI interno).
5. Frequenza dei controlli: ogni quanto fare le
analisi?
Il D.Lgs.
102/2025 non stabilisce una periodicità fissa.
La frequenza
dipende dall’esito della valutazione.
Tuttavia,
buona prassi tecnica suggerisce:
|
Tipologia
edificio |
Frequenza
consigliata |
|
Piccolo condominio |
ogni 2 anni (se rischio
basso) |
|
Condominio medio |
annuale |
|
Uso promiscuo / studi medici |
almeno annuale o più
frequente |
⚠ L’amministratore deve attenersi a
quanto stabilito nella relazione tecnica.
6. Il Piano di Autocontrollo
Dalla
valutazione nasce il Piano di Autocontrollo, che deve includere:
- Mappatura impianto
- Punti di campionamento
- Procedure di manutenzione
- Registro controlli
- Azioni correttive
- Protocollo in caso di
superamento limiti
Il
monitoraggio non riguarda solo la legionella ma l’intero sistema.
I
campionamenti devono essere eseguiti da:
- laboratori accreditati
- con metodiche certificate
7. Responsabilità e rischio legale
In caso di:
- omissione della
valutazione
- mancata attuazione del
piano
- assenza di documentazione
l’amministratore
può essere esposto a:
- responsabilità civile
- responsabilità penale
- richieste risarcitorie
- contestazioni in assemblea
La corretta
gestione documentata rappresenta la principale tutela.
CHECK-LIST OPERATIVA PER L’AMMINISTRATORE
Entro 30 giorni
☐ Verificare presenza impianto
centralizzato
☐ Verificare presenza
accumuli/autoclavi
☐ Identificare edifici a rischio
elevato
☐ Conferire incarico a tecnico
abilitato
Entro 60 giorni
☐ Ricevere valutazione del rischio
☐ Approvare piano di autocontrollo
☐ Informare assemblea
☐ Istituire fascicolo tecnico
impianto idrico
Annualmente (salvo diversa indicazione tecnica)
☐ Eseguire campionamenti
☐ Verificare temperature
☐ Verificare pulizia serbatoi
☐ Aggiornare registro controlli
Conclusione per l’amministratore
La gestione
del rischio legionella non è più una prassi facoltativa ma un obbligo
normativamente strutturato.
Il nuovo
impianto legislativo introduce un cambio di paradigma:
Il condominio
è gestore della qualità dell’acqua interna.
Un approccio
analitico, documentato e tecnico:
- tutela la salute dei
condomini
- riduce il rischio
sanitario
- protegge l’amministratore
da responsabilità
La prevenzione
oggi non è solo manutenzione.
È gestione del rischio biologico.
ECB
GROUP SRL – SINTESI LEGIONELLA IN CONDOMINIO
Guida Operativa per
Amministratori di Condominio
Aggiornata al D.Lgs. 102/2025
1. Il
Nuovo Quadro Normativo
Dal
19 luglio 2025 il D.Lgs.
102/2025 introduce l'obbligo di garantire la qualità dell'acqua al punto d'uso. Il condominio diventa
gestore della distribuzione idrica interna e soggetto a valutazione del rischio biologico.
2. Obblighi
dell'Amministratore
•
Nomina di un tecnico abilitato
•
Redazione della valutazione del rischio
•
Adozione del piano di autocontrollo
•
Esecuzione dei monitoraggi periodici
•
Conservazione documentazione e registro controlli
3. Fattori
di Rischio Principali
•
Vetustà dell'impianto e presenza di biofilm
•
Temperature comprese tra 20°C e 50°C
•
Serbatoi e autoclavi non manutenuti
•
Rami morti o ristagni d'acqua
•
Presenza di utenze sensibili (studi medici, centri estetici)
Schema Operativo di Gestione del Rischio Legionella
|
Incarico Tecnico |
|
|
|
Valutazione del Rischio |
|
|
|
Piano di Autocontrollo |
|
|
|
Monitoraggi Periodici |
|
|
|
Registro e Documentazione |
|
|
Check-list Operativa Annuale
•
Verifica aggiornamento valutazione rischio
•
Controllo temperature acqua calda sanitaria
•
Pulizia e sanificazione serbatoi
•
Esecuzione campionamenti previsti
•
Aggiornamento registro controlli
•
Informativa annuale all'assemblea
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